La novación subjetiva en el arrendamiento de vivienda protegida

Resumen

En un contexto como el actual de crisis económica con recuperación en general y en particular en el sector inmobiliario, en el ámbito de la vivienda protegida, en régimen de arrendamiento y en concreto, de Madrid capital, se acomete el estudio de la denominada tradicionalmente novación subjetiva. El principio general de la relatividad de los contratos del art. 1.257 del Código Civil tiene una de sus excepciones en la acción directa del arrendador contra el subarrendatario recogida en los arts. 1.551 y 1.552 del mismo cuerpo legal, por lo que se refiere al uso y conservación de la cosa arrendada, y por lo que se refiere a la reclamación de la renta del subarrendamiento. En dicho ámbito, la Ley 9/2003, de 26 de marzo, del Régimen sancionador en materia de viviendas protegidas de la Comunidad de Madrid, califica en su art. octavo, de infracción muy grave la cesión del uso de viviendas protegidas. Con todo, determinadas circunstancias desplazan esta apriorística prohibición. A saber: los casos de subrogación legal (si el aspirante forma parte de la unidad familiar), los de pago de renta por tercero (que le pueden convertir en precario), los supuestos de resolución judicial del arrendamiento y no ejecución del lanzamiento, etc. Por otro lado, el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprobó el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, posibilitó legalmente la transmisión de las promociones de viviendas con protección pública para arrendamiento a terceros, así como mantiene el vigente Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid. Estas modificaciones subjetivas de los contratos de arrendamientos, se materializan por vía de hecho, por disposición legal y/o resolución judicial en forma de novaciones subjetivas, en cuanto al arrendador, en la venta de promociones de vivienda social, que realiza la sociedad municipal correspondiente para coadyuvar a sanear sus cuentas. Respecto al arrendatario, en el incremento de los litigios dimanante de procesos de desahucios arrendaticios, que avala el informe del Consejo General del Poder Judicial. Desde el lado pasivo o del arrendatario y, en abstracto, el Código civil regula la figura del cambio del deudor como una de las facetas de la novación. Figura de origen romano que suponía la extinción de la obligación, pero que en el art. 1.203 del mismo aparece como un supuesto de modificación, más que de extinción de obligaciones. Pero también, mutatis mutandis, para el arrendador "subrogando a un tercero en los derechos del acreedor" como, por ejemplo, en la meritada venta de promociones de vivienda social. Más específicamente, la Disposición Adicional Primera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, remite a las normas particulares de viviendas de protección oficial, entre otros aspectos, respecto del derecho de cesión y subrogación. Todos estos asuntos como, por ejemplo, que las novaciones subjetivas del arrendatario que se dan por vía de hecho no se perpetúen por mor de resolución judicial, forman parte directa o indirectamente, con mayor o menor incidencia, del trabajo diario del doctorando como Abogado de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A. Fruto de esta experiencia forense, se aborda esta tesis doctoral, con un análisis crítico acompañado de un cuerpo doctrinal y científico sobre los cambios subjetivos en los contratos de arrendamiento, sea desde la perspectiva del arrendador o del arrendatario. El contrato de arrendamiento es un contrato complejo en que ambas partes contractuales asumen una pluralidad de derechos y obligaciones, sin que se pueda decir en exclusiva que el sujeto pasivo es el arrendatario por la circunstancia de estar obligado al pago respectivo del uso de la vivienda habitual que recibe; en su virtud el término de novación subjetiva debe entenderse como cambio de la posición jurídica de las partes