Análisis de la viabilidad de un proyecto inmobiliario mediante opciones reales

Resumen

Los métodos tradicionales utilizados para la valoración de proyectos inmobiliarios, como el Valor Actual Neto, tienen algunas limitaciones, ya que estos métodos no consideran la posibilidad de un cambio en las condiciones iniciales del proyecto o durante su desarrollo. Por otra parte, el enfoque de opciones reales permite introducir flexibilidad a la hora de evaluar un proyecto inmobiliario, mejorando el proceso de toma de decisiones, ya que ayuda a identificar la estrategia y el momento óptimo para cada fase de la promoción. Mientras que en otros sectores como el minero o el farmacéutico hace tiempo que sus proyectos son analizados con opciones reales, no es así en el sector inmobiliario, pese a que es posible la adaptación de las opciones reales a las particularidades de estos proyectos. La importancia de los proyectos inmobiliarios para la economía nacional y también para la de los ciudadanos a nivel particular, hace necesario un análisis de todo el proceso y de sus riesgos para tratar de evitar fracasos en los proyectos. Por ello en la Tesis se indica cual es el procedimiento para estudiar en profundidad la situación del mercado inmobiliario, cuáles son los ingresos, los costes, los diferentes riesgos a los que se enfrentará y por último, las opciones reales adaptadas a la idiosincrasia de los proyectos inmobiliarios. La Tesis evalúa un proyecto inmobiliario real en La Rioja (España), valorando diferentes opciones reales para calcular su Valor Actual Neto final. Se han escrito varios scripts o programas en R que permiten calcular el valor de las opciones reales por diferentes métodos como Black - Scholes, el método Binomial o por Monte Carlo. Los resultados muestran que el proyecto inmobiliario sería rentable en varios escenarios, aunque las valoraciones pueden variar significativamente entre los diferentes tipos de opciones. Ello se debe a que algunas opciones añaden más valor al proyecto que otras, dependiendo de su coste y de la incertidumbre que eliminan. En cambio, los resultados obtenidos con el método tradicional habrían llevado a un promotor inmobiliario a descartar completamente el proyecto, ya que su Valor Actual Neto habría sido negativo. Esto confirma que la introducción de flexibilidad en los desarrollos inmobiliarios crea un valor adicional al permitir a los promotores e inversores reaccionar de forma dinámica a los cambios del mercado, ayudándoles así a tomar mejores decisiones de inversión y a encontrar oportunidades de inversión inmobiliaria que de otra forma habrían sido descartadas.