La protección del prestatario hipotecario en la financiación para la adquisición de viviendas frente al ejercicio de la acción hipotecaria

Abstract

Se plantea la integración de las normas protectoras de los consumidores en el derecho de obligaciones, para estudiar posteriormente su incidencia en el campo de los derechos reales. Se parte de la idea de que la LH no está adaptada a las necesidades del tráfico en masa, por lo que requiere una nueva interpretación a la luz del derecho constitucional y de la normativa protectora de los consumidores. En concreto se concluye que el pacto de liquidación que se inserta en las escrituras de préstamos hipotecarios no es, en los supuestos de préstamos destinados a adquisición de viviendas, suceptible de ser interpretado como subsumible en el art. 153 HL, lo cual resulta avalado por la nueva LEC. Esta debe interpretarse en el sentido de encauzar las ejecuciones hipotecarias de préstamos para adquisición de vivienda por el procedimiento general de los arts. 571 ss., en lugar de por los cauces especiales establecidos para las garantías predanria e hipotecaria. Así se garantiza la posibilidad de conocimiento por el Juez de cuestiones de vital importancia para la protección del consumidor. Se estudia también la conexión entre los contratos de préstamo hipotecario y compraventa de vivienda,y colateralmente el mandato en cuenta corriente y el seguro.Se consideran aplicables analógicamente las normas protectoras de los consumidores, debidamente adaptadas, y, en particular, los arts. 44 LOCM, 12 LATBI ó 14 LCC, en la línea de otros arts. Directamente aplicables como el 15 de esta última ley, o el párrafo 2º del art. 1º de la Ley 57/1958, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.