La intermediación inmobiliaria ante los nuevos retos de la vivienda

Resumen

La professió de la intermediació immobiliària a Espanya està liberalitzada o desregulada des de l'any 2000. Des de llavors, qualsevol pot ser agent immobiliari sense l’obligació de tenir una formació acadèmica específica en matèria immobiliària ni estar col·legiat al Col·legi professional d'Agents de la Propietat Immobiliària. El motiu de la liberalització va ser principalment afavorir el creixement econòmic. Arran de la liberalització va augmentar el nombre d'intermediaris immobiliaris al temps que es generava la bombolla immobiliaria i entre el 1998 i 2008, les agències immobiliàries van ser de les entitats amb més reclamacions per part dels consumidors davant les autoritats de consum. Set anys després de la liberalització, el 2007, la bombolla immobiliària va acabar esclatant, provocant un augment de l'atur, un elevat nombre de desnonaments en un context d'escàs habitatge social i la dificultat de les persones a accedir als habitatges que encara perdura en l'actualitat. A l’hora de dur a terme aquesta liberalització de la professió, no es van tenir en compte les externalitats que aquesta podia tenir en relació a la seguretat jurídica preventiva (art. 9.3 de la Constitució Espanyola, d’ara endavant, CE) especialment en la fase prèvia a la intervenció notarial des de les primeres negociacions entre les parts, ni en relació a la protecció dels consumidors (art . 51 CE) ni sobre el dret de les persones a accedir a un habitatge digne i adequat (art. 47 CE). En aquest context, la finalitat d'aquesta tesi doctoral és la d'evidenciar la necessitat d'una regulació d'aquesta professió que atribueixi més obligacions i responsabilitats a aquests professionals contribuiria a vertebrar correctament el mercat de l'habitatge i a evitar una altra bombolla immobiliària i, en definitiva, com pot contribuir a ajudar a millorar l’accés a l’habitatge de les persones i la protecció dels consumidors i la resta de persones que reben els seus serveis. En relació a les necessitats d'investigació, fins el dia d’avui, els estudis realitzats en aquest àmbit se centren sobretot en el contracte atípic de mediació i corretatge que tradicionalment empara la funció de la intermediació immobiliària que exerceixen els intermediaris per afavorir la perfecció d'un contracte. Però no hi ha estudis que analitzin el conjunt de la professió en sí o el rol que els intermediaris immobiliaris poden tenir al sector de l’habitatge exercint altres funcions juntament amb els altres operadors econòmics com poden ser els notaris, els registradors de la propietat i els administradors de finques. A més, tampoc hi ha estudis des del punt de vista jurídic que analitzin què és un habitatge i perquè està justificat que els professionals que treballen precisament amb aquest bé haurien d’aportar una sèrie de garanties mínimes, atès que l'habitatge no és un bé qualsevol. Així mateix, també és necessari conèixer quina és la posició de la Unió Europea quant a la regulació d’aquesta professió i com està regulada a altres països d’Europa. També s'estudia com la tecnologia afecta el sector immobiliari ("proptech") fent replantejar doncs, la manera de prestar els serveis dels professionals de la intermediació immobiliària. Per últim, s'estudia què és la disciplina científica del "housing". S’analitza la importància que els professionals que presten serveis en l'àmbit dels habitatges com poden ser, els intermediaris immobiliaris, els administradors de finques, responsables de polítiques d'habitatge, treballadores/es a notaries, registres de la propietat i oficines públiques d'habitatge tinguin una formació suficient amb un contingut interdisciplinar i internacional en matèria d'habitatge per fer del sector de l'habitatge un sector professionalitzat i adequadament vertebrat. Per a la realització d'aquesta tesi, la metodologia que s'ha seguit és la següent: a) l'anàlisi històrica respecte l'evolució de la regulació de la professió de la intermediació immobiliària; b) l'estudi del dret positiu així com també bibliografia i jurisprudència relacionades amb el sector immobiliari i de l'habitatge i, especialment, sobre la professió de la intermediació immobiliària, sobre el contracte de mediació i corretatge, el dret a l'habitatge i el seu concepte, la protecció dels consumidors, la seguretat jurídica i la formació acadèmica universitària; c) l'anàlisi des d'una perspectiva comparada de la regulació de la professió en altres països de la UE a través de la normativa, fonts bibliogràfiques i la col·laboració d'investigadors estrangers; d) també s'han tingut en compte articles divulgatius, premsa i enllaços web relacionats amb el sector immobiliari per comprovar la realitat actual del mercat. Finalment, en relació a les conclusions podem destacar el següent atenent els tres eixos que vertebren la tesi doctoral: Quant a la seguretat jurídica preventiva (art. 9 CE): - L'actual sistema de seguretat jurídica preventiva a Espanya en matèria immobiliària encapçalada pels notaris i els registradors de la propietat no és completa. És necessari que la seguretat jurídica en aquest àmbit es garanteixi no només des de la intervenció notarial, sinó des d'abans de les primeres negociacions per part dels professionals de la intermediació immobiliària atribuint-los més obligacions i responsabilitats. - El contracte de mediació i corretatge que tradicionalment empara la funció d’intermediació és atípic, de manera que no està regulat. - Les funcions que es preveuen per aquests professionals a nivell estatal estan taxades des de l'any 1969 de forma molt general i únicament s'aplica als col·legiats, però no a la resta que no ho estan. - No resulta coherent que altres professions on també s’exerceix una intermediació sí que estiguin regulades (com ara els corredors d'assegurances, els intermediaris de crèdit i les agències de viatges) i en canvi d'altres on precisament està en joc el dret de les persones a accedir a un habitatge no ho estigui. Quant al dret de les persones a accedir a un habitatge digne i adequat (art. 47 CE): - La professió de la intermediació immobiliària repercuteix al dret de les persones a accedir a un habitatge digne i adequat, de manera que una millor regulació de la professió que atribueixi més obligacions i responsabilitats a aquests professionals com les que es proposen en aquesta tesi doctoral contribuiria a donar efectivitat a aquest dret. - L'habitatge, especialment el destinat a constituir l'habitatge habitual, té unes característiques que justifiquen que hagi de tenir un tractament especial i diferenciat de la resta de béns immobles i per tant, això s’hauria de veure reflectit a la regulació de la professió de la intermediació d’habitatges. Des del punt de vista jurídic, per nosaltres, l'habitatge habitual és aquella edificació fixa o immoble que compleix els requisits d'habitabilitat, que és un actiu econòmic i patrimonial i constitueix el domicili de les persones que hi viuen (tant des del punt de vista jurídic-públic com privat) i també pot constituir l'habitatge conjugal o familiar i en definitiva, constitueix la llar de les persones. A més, l'habitatge és un dret humà que resulta essencial per a l'efectivitat d'altres drets que sí són fonamentals. Quant a la protecció dels consumidors i persones que accedeixen a un habitatge (art. 51 CE): - A Espanya hi ha diferents tipus d'intermediaris immobiliaris que se'ls aplica una regulació en concret en funció de la Comunitat Autònoma (CA) on exerceixen les seves funcions, reben diferents denominacions, logotips o marques i organismes per formar-hi part, de manera que això pot generar confusió als consumidors, a les persones que reben els seus serveis o inclús entre els mateixos operadors econòmics o professionals del sector de l'habitatge, ja que no tots els intermediaris ofereixen les mateixes garanties. - El Tribunal Constitucional (TC) considera que el registre d'agents immobiliaris autonòmic amb caràcter obligatori és inconstitucional (STC 18-09-2018) malgrat que a Catalunya existeix des del 2010, a no ser que les mateixes Comunitats Autònomes ho justifiquin per l'existència d'una raó imperiosa d'interès general. De manera que a Espanya podem trobar CA amb registres obligatoris, i d’altres amb voluntaris i d'altres sense cap registre. - La Unió Europea (UE) recomana la liberalització de la professió de la intermediació immobiliària per afavorir la lliure circulació de professionals entre els estats i el creixement econòmic i, per aquest motiu, inclou als agents immobiliaris entre els pocs professionals que ara per ara es poden beneficiar de la Targeta Professional Europea (TPE) com a mecanisme de reconeixement senzill de les qualificacions professionals, precisament per l'elevada mobilitat dels intermediaris dins la UE i la importància que té aquesta professió per l'economia. La UE considera que està justificat que una determinada professió estigui regulada: quan existeixi asimetria informativa, per les externalitats que es deriven de la desregulació i pel bé públic o interès general que s’afecta, requisits que precisament compleix la professió de la intermediació immobiliària i que es justifiquen en aquesta tesi doctoral. - Quant a com està regulada la professió a altres països, n'hi ha que la tenen regulada i d'altres que no, ja que és competència dels estats decidir-ho i no de la UE. A Europa hi ha quatre sistemes de "conveyancing services", és a dir, el conjunt de serveis legals que acompanyen una transacció immobiliària (el sistema notarial llatí, el sistema notarial llatí desregulat dels Països Baixos, el sistema de juristes liberals i el sistema dels "licensed real state agent o licensed brokers system" típic dels països escandinaus). No obstant, el fet de tenir la professió de la intermediació immobiliària regulada o no, no depèn del tipus de "conveyancing service system" que cada país tingui, ja que trobem països que tenen el sistema notarial llatí on la professió està regulada (per exemple, Bélgica, França, Itàlia, Àustria i Alemanya) i altres països amb el mateix sistema on no ho està (per exemple, Espanya, Portugal i Polònia). Malgrat que no es puguin extreure unes conclusions clares i inequívoques sobre si existeix una correlació directa entre la regulació de la professió de la intermediació immobiliària i els efectes de la crisi o la recuperació dels països després d'aquesta, hem conclòs que en aquells països on la professió està desregulada o liberalitzada (Espanya, Polònia, Portugal, República Txeca i Regne Unit) precisament han sigut els països on la crisi més afectat el sector immobiliari i el poder adquisitiu ha disminuït o no ha variat gaire en comparació amb els anys previs a la crisi, i, en canvi ,en aquells països on la professió està regulada (Bèlgica, França, Àustria, Finlàndia, Dinamarca i suècia) són precisament aquells països on la crisi menys ha afectat el sector immobiliari i s'ha experimentat un creixement del poder adquisitiu entre la població, amb l'excepció d'Itàlia. - A l’hora d’exercir la funció de la intermediació immobiliària caldria diferenciar de forma expressa quan l'intermediari actua per vetllar per l'interès exclusiu d'una de les parts o quan actua de forma imparcial i comunicar-ho precisament a aquestes. En aquest sentit, per al primer cas, el contracte que més s’adequa és el mandat i per al segon el de mediació i corretatge amb la proposta de regulació que en aquest treball fem. De fet, existeixen diferents contractes que poden emparar la funció de la intermediació immobiliària i la resta de funcions que exerceixen els intermediaris immobiliaris. Quant a la proposta de regulació del contracte de mediació i corretatge, considerem que per a poder garantir la imparcialitat i neutralitat de l'intermediari immobiliari quan actuï d'aquesta forma, és necessari que hi hagi un doble vincle contractual. És a dir, el contracte de mediació i corretatge no només ha d'existir entre l'oferent de l'habitatge (el venedor o arrendador) i l'intermediari immobiliari, sinó també entre aquest últim i el que accedeix a l'habitatge (el comprador o arrendatari) que també acudeix als serveis de l'intermediari immobiliari. Així mateix, la remuneració de l'intermediari no només l'hauria de satisfer una part contractual sinó les dues a parts iguals. A més, considerem que amb independència de si l'intermediari immobiliari actua exclusivament en interès d'una part o actua de forma independent o imparcial, la persona que accedeix a un habitatge hauria de tenir el dret a rebre una sèrie d'informació mínima relacionada amb l'habitatge en caràcter pre-contractual per part de l'intermediari immobiliari. Per aquest motiu, proposem la creació d'una "Ficha Estandarditzada d'Informació Pre-contractual de l'Habitatge" (al treball amb les sigles: "FEIPV"). - Les funcions que actualment es preveuen a través de la normativa (sigui estatal o autonòmica) per als intermediaris immobiliaris bàsicament són: la mediació i corretatge a les compravendes, lloguers i permutes de finques urbanes i rústiques i també sobre préstecs amb garantia hipotecària; funcions destinades a prevenir el blanqueig de capital i el terrorisme i la intermediació d'habitatges socials. Nosaltres proposem altres funcions com: especialitzar-se en habitatges perfilats, actuar com a persones o entitats especialitzades per la realització de béns immobles embargats; com a professionals que subministren una sèrie d'informació mínima (la FEIPV), evitar el sobreendeutament de les famílies, com a facilitadors de dades a organismes públics sobre el sector de l'habitatge i com a professionals encarregats de dur a terme la mediació (ADR) en l'àmbit immobiliari. - És necessari que hi hagi una formació acadèmica universitària oficial en caràcter de Grau amb un contingut interdisciplinari i internacional en matèria de "housing" per als professionals de l'habitatge que no comptin en cap tipus de formació relacionada amb aquest sector treballin amb l'habitatge per prestar serveis de qualitat i millorar els serveis cap a les persones. Actualment a Espanya no existeix un Grau oficial en matèria d'habitatge i immobiliari ofert per part d'una Universitat pública. Considerem que un Grau és més adient que un Postgrau per formar als professionals que presten serveis en matèria d'habitatge si es tracta de professionals que no tenen una formació prèvia relacionada amb el sector immobiliari i de l'habitatge, ja que permet obtenir una formació més completa i general que no pas un Postgrau que té un contingut més específic i no tan complet. No obstant, el postgrau podria servir per a aquells professionals que ja tenen una formació prèvia amb alguna matèria relacionada amb el sector immobiliari, per exemple, dret, economia, arquitectura, etc. En definitiva, en aquesta tesi es desenvolupen i s'exposen diferents raons que justifiquen que la professió de la intermediació immobiliària respon a un interès general i per tant, està justificat que hi hagi una regulacióde la mateixa a nivell estatal, que se'ls exigeixi una formació suficient i adient i una col·legiació obligatòria.