Metodología para la construcciónÍndices de Precios de la Vivienda robustos, segmentados y a escala, basados en modelos de valoración hedónica

Resumen

La gran crisis inmobiliaria que se produjo a finales de la primera década de los 2000 profundos cambios en el mercado inmobiliario español, entre ellos, un crecimiento de la demanda de la vivienda en alquiler. Una parada casi total de la construcción junto a un crecimiento de la población condujo a un desequilibrio entre una oferta escasa y una demanda, particularmente visible en las zonas más densamente pobladas y que provocó un alza continuada de los precios en las grandes ciudades. La vivienda exhibe un comportamiento idiosincrático propio en cada área geográfica, cuyo estudio precisa de un alto nivel de detalle. Por otra parte, el cada vez mayor dinamismo de los mercados requiere una vigilancia continua y actualizada. Los instrumentos de estudio actuales, principalmente índices de precios de las rentas, son insuficientes para un conocimiento detallado, bien porque no existen fuentes con el suficiente desglose, o porque la información se publica con años de retraso. La investigación aborda el desafío en la construcción de un índice de precios del alquiler con una amplia desagregación geográfica y funcional, que permita la actualización casi en tiempo real. Para ello, se ha construido un mediante la combinación de técnicas de aprendizaje automático y modelos econométricos tradicionales, basado en fuentes de información oficiales y de datos abiertos. La tesis se estructura en tres bloques que articulan su contenido de forma cohesiva y progresiva. El primer bloque asienta las bases del estudio, introduciendo el contexto histórico y contemporáneo del mercado de la vivienda en alquiler y estudiando las metodologías y fuentes de datos que utilizará el análisis. Se presta especial atención a los procesos de tratamiento de la información de entrada para eliminar errores y sesgos, así como el mecanismo de vinculación de las distintas fuentes entre sí. El segundo bloque abre camino hacia una articulación más técnica, centrada en la concepción y el ajuste de los modelos hedónicos de precios. Aquí, juegan un papel fundamental los aspectos de la ubicación, las características constructivas e indicadores que reflejan el dinamismo del mercado inmobiliario. Con la base teórica y metodológica ya contextualizada, la tesis avanza en el tercer bloque con dos capítulos, el primero dedicado a la desagregación temporal de series, y el segundo, al análisis empírico para el caso de la Comunidad de Madrid. El análisis experimental confirma que la metodología propuesta permite la construcción de un índice de precios basado en la combinación de la contabilidad nacional y datos abiertos, y que garantiza la coherencia con ambos. Se logra, además, dotar al índice de las capacidades de desagregación y actualización perseguidas. Finalmente, se comprueba su capacidad para prospectar evoluciones del mercado en el corto plazo.